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Chile necesita construir más viviendas. El déficit supera las 500 mil unidades, la construcción está en su nivel más bajo desde 2008, y miles de familias esperan una solución que el mercado no les entrega. Ese diagnóstico es urgente y compartido. Merece una respuesta a la altura.

Por eso resulta tan desconcertante que la actual administración haya optado dar una respuesta que genera tanta división, con la promesa de bajar el precio de la vivienda, desconociendo los avances compartidos de los últimos diez años de política urbana habitacional. La propuesta de modificación a la OGUC impulsada por el Minvu cambia el coeficiente que convierte densidad en viviendas, duplicando o cuadriplicando la densidad permitida en todos los planes reguladores del país, sin estudios territoriales, sin consulta a los municipios y sin participación ciudadana (procesos a los que, irónicamente, estaría obligado cualquier modificación de Plan Regulador Comunal). A eso se suma el resurgimiento del Conjunto Armónico —figura en desuso reemplazada por instrumentos más sofisticados— ahora ampliado y sin control municipal, abriendo resquicios para aumentar altura y constructibilidad sin los contrapesos necesarios. Completan el cuadro medidas para la reconstrucción en zonas de catástrofe que, siendo bien intencionadas, son ingenuas respecto a las facultades reales de la OGUC: varias requieren ley, no ordenanza.

El problema técnico es igualmente serio. La evidencia comparada muestra que las desregulaciones masivas de densidad tienden a ser capturadas como renta del suelo antes que beneficiar al comprador en una baja de precios. Más constructibilidad sin los incentivos correctos significa suelo más caro, no vivienda más barata: a mayor constructibilidad permitida, mayor es el precio que el mercado paga por ese suelo. La literatura ha concluido que desregular el mercado habitacional tiende a beneficiar a quienes ya son prósperos, mientras que las intervenciones centralizadas en el uso del suelo local con frecuencia perjudican y excluyen a las personas de menores ingresos. En efecto, sin mecanismos que prioricen a familias que pretendan ser primeros propietarios, la nueva oferta puede terminar alimentando el mercado de arriendo: esto sería exactamente lo contrario a lo que el ministro Poduje ha propuesto públicamente como política de vivienda de este gobierno.

Con todo, el efecto más duradero puede ser otro: ante una densificación impuesta desde el centralismo, los municipios reaccionarán modificando sus planes reguladores a la baja como mecanismo de autodefensa. Ese proceso no distinguirá entre malos proyectos y aquellos bien diseñados, cerrando la puerta a ambos y convirtiendo la planificación urbana en un campo de batalla que destruirá exactamente los acuerdos colaborativos necesarios para construir ciudad. No es casualidad que la propuesta ya haya concitado la oposición pública de alcaldes de derecha e izquierda.

Lo paradójico es que las herramientas innovadoras para enfrentar el desafío habitacional ya existen. La Ley 21.807, publicada este año, permite aumentar densidad donde se necesita, apuntando a vivienda de interés público, con participación ciudadana. La ley contiene una serie de instrumentos de gestión urbana que fomentan los acuerdos público-privados y la gestión urbana: Chile tiene un arsenal normativo moderno que está esperando ser usado con inteligencia y voluntad política. Este es un momento privilegiado para hacerlo bien. Desperdiciarlo en un decreto que generará más conflicto que viviendas sería una oportunidad perdida que las familias que esperan una solución no merecen.

Por Vicente Burgos, Doctor en Planificación de la University College of London, exjefe División de Desarrollo Urbano del MINVU, y colaborador en Rumbo Colectivo