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A propósito del proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional recientemente presentado, en Chile, el impuesto territorial ha sido tradicionalmente defendido como un tributo eficiente, estable y difícil de eludir. Su lógica es impecable en teoría: gravar la propiedad raíz como manifestación de capacidad contributiva y fuente de financiamiento municipal. Sin embargo, como ocurre con tantos instrumentos tributarios diseñados bajo supuestos abstractos, su aplicación real revela tensiones éticas y distributivas que el legislador no ha querido enfrentar. Una de ellas es su impacto sobre los adultos mayores propietarios de viviendas en zonas que han experimentado procesos acelerados de gentrificación.

La gentrificación, entendida como el desplazamiento indirecto de residentes tradicionales debido al alza del valor del suelo y la llegada de nuevos grupos socioeconómicos, no es solo un fenómeno urbano. Es también un fenómeno tributario. Allí donde sube el precio del suelo, sube la contribución; y donde sube la contribución, se erosiona la capacidad de permanencia de quienes viven de ingresos fijos, particularmente los jubilados. El impuesto territorial, en estos casos, opera como un mecanismo de expulsión silenciosa: no obliga a vender, pero hace cada vez más difícil quedarse.

El problema no es menor. El sistema previsional chileno genera pensiones que, en la mayoría de los casos, no guardan relación con el valor de mercado de las viviendas adquiridas décadas atrás. Un jubilado que compró su casa en los años ochenta o noventa, en un barrio entonces modesto, puede hoy enfrentar contribuciones propias de zonas de alto estándar urbano. Su ingreso no ha cambiado; su entorno sí. El impuesto territorial, sin embargo, actúa como si la capacidad económica del contribuyente hubiese aumentado en la misma proporción que el avalúo fiscal. Esa ficción jurídica es la que merece crítica.

Desde la teoría tributaria, el principio de capacidad contributiva exige que los tributos se ajusten a la verdadera aptitud económica del contribuyente. Pero en el caso de los adultos mayores, el impuesto territorial se desvincula completamente de esa realidad. El avalúo fiscal no mide liquidez, no mide ingreso, no mide pensión. Mide solo el valor potencial de un activo que, para muchos, no es una inversión sino su hogar. La consecuencia es una contradicción estructural: se grava una riqueza que no se realiza, a personas que no pueden realizarla sin perder su vivienda.

La gentrificación agrava esta tensión. Allí donde el mercado inmobiliario presiona, el Estado presiona también. El alza del avalúo fiscal no es un fenómeno natural: es una decisión administrativa que traduce en términos tributarios la valorización urbana. Cuando esa valorización es producto de inversiones públicas, por ejemplo, nuevas estaciones de metro, parques, infraestructura, el efecto puede ser aún más paradójico: el Estado mejora el barrio, el barrio se encarece, y el mismo Estado cobra más a quienes menos pueden pagar. El círculo se cierra con una ironía amarga: la política pública que debía mejorar la calidad de vida termina expulsando a quienes la esperaron durante décadas.

Algunos sostienen que existen exenciones y rebajas para adultos mayores. Es cierto, pero insuficiente. Los requisitos son restrictivos, los montos limitados y la lógica subyacente sigue siendo la misma: el sistema presume capacidad contributiva donde no la hay. La discusión no debería centrarse en paliativos, sino en una revisión estructural del impuesto territorial aplicado a jubilados en zonas gentrificadas. Existen alternativas: congelamiento del avalúo fiscal para adultos mayores, diferimiento del pago hasta la transmisión hereditaria, o incluso un régimen especial basado en ingreso y no en valor del suelo. Todas ellas son compatibles con la equidad horizontal y vertical del sistema.

La pregunta de fondo es si estamos dispuestos a aceptar que el impuesto territorial siga operando como un mecanismo de desplazamiento indirecto. La gentrificación no es solo un fenómeno urbano inevitable; es también un fenómeno jurídico que puede ser mitigado o exacerbado por el diseño tributario. Hoy, lamentablemente, lo exacerba.

En un país que envejece aceleradamente, la discusión no puede seguir postergándose. El hogar no es un activo financiero para un jubilado; es su historia, su arraigo y, muchas veces, su única seguridad. Si el impuesto territorial continúa tratándolo como un inversionista inmobiliario, la expulsión silenciosa seguirá avanzando. Y entonces, la pregunta ya no será si el tributo es eficiente, sino si es justo.

Por Matías Pascuali, director Centro de Derecho Regulatorio y Empresa, Universidad del Desarrollo