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Lo habitual por estas fechas es que la gente empiece a hablar de propósitos de Año Nuevo, proyectos, viajes… planes para un 2026 que está ya a la vuelta de la esquina. Eso es lo habitual. En España hay miles de familias que encaran el año con una sensación bien distinta: inquietud. Son inquilinos, llevan años residiendo en casas arrendadas y ahora ven cómo sus contratos están a punto de vencer en un escenario muy distinto al que había cuando los firmaron, allá por 2021.
Tanto han cambiado las cosas que hay quien calcula que algunos inquilinos tendrán que pagar hasta 4.600 euros más al año si no quieren mudarse.
¿Qué ha pasado? Para miles de familias españolas 2026 no será el año del Mundial de Norteamérica ni el de Eurovisión sin España. 2026 será el año en el que deberán decidir si se mudan o aceptan pagar mucho más por sus casas.
El motivo es un fenómeno que algunos han bautizado como "la gran revisión de alquileres" y en la práctica no es otra cosa que el vencimiento de los contratos firmados entre 2020 y 2021. Tras los cinco años de prórroga que marca la ley, ahora a muchos inquilinos les toca sentarse a negociar con sus caseros.
¿Pero eso es normal, no? Correcto. Los contratos firmados a partir de 2019 duran cinco años si el arrendador es un particular o siete en caso de que sea una empresa. Durante ese período se renuevan anualmente de forma automática y lo normal es que las rentas se actualicen de manera controlada, en base al IPC o el índice IRAV. Eso no ha cambiado. Lo que tienen de especial los contratos de alquiler firmados en 2020 y 2021 es que se pactaron en un contexto muy concreto, condicionado por el impacto de la crisis del COVID-19.
Llega con echar un ojo a la gráfica de precios de Madrid elaborada por Idealista para entenderlo. Tras años de subida moderada de alquileres (o estancamiento), a mediados de 2020 las rentas empezaron a abaratarse y no remontaron hasta bien entrado 2021, cuando cogieron un impulso que se mantiene aún hoy.
¿Qué significa eso? Que si firmaste un contrato de alquiler en enero, febrero, marzo... de 2021 lo hiciste en un momento ventajoso que te ha mantenido estos últimos cinco años 'a salvo' de la subida de precios que ha acumulado el mercado. Ahora, una vez vence ese acuerdo, si tu casero quiere renegociar el contrato lo hará en un contexto muy distinto, con los alquileres en valores máximos.
¿Tanto se ha encarecido el alquiler? Sí. Hasta ahora podíamos hacernos una idea gracias a plataformas como Idealista. Ahora tenemos una herramienta en teoría más precisa: cálculos del Ministerio de Derechos Sociales y Consumo elaborados a partir de datos del INE, la Agencia Tributaria y el IEF.
Los resultados los ha avanzado El País y muestran que los contratos que deban renovarse en 2026 se encarecerán hasta 383 euros al mes respecto al momento de la firma original, lo que se traduce en unos 4.600 euros más al año. Esa sería la previsión para los casos más extremos (no la media), pero resulta elocuente.
¿Hay más datos? Sí. Las estimaciones de Consumo avanzadas por El País muestran un cálculo de cuánto subirán los alquileres al año en un hogar con una renta mediana. Para el conjunto de España ese cálculo arroja una subida de 1.735 euros. En el caso de la Comunidad Valenciana alcanzaría los 2.686, en Canarias los 2.267, en Madrid 2.042, en Cantabria 1.869 y en Andalucía 1.952.
En el resto de regiones analizadas el alza de las rentas medianas se mueve entre 1.408 y 884-329 euros/año, datos estos últimos que responden a Ceuta y Melilla.
¿Y el cálculo de 4.600 euros/año? Sale de la estimación más sangrante, la que se corresponde con las Islas Baleares. Allí los datos de Consumo muestran el encarecimiento de los alquileres puede pasar de 4.615 euros anuales. A modo de referencia, Idealista indica que en marzo de 2021 el metro cuadrado residencial se alquilaba en las islas a 11,2 euros. Hoy está por encima de 19. Si tomamos como referencia un piso de 80 m2 eso significa que un inquilino que hace cinco años pagaba 896 euros/mes hoy debería abonar 1.528. Es decir, 632 más.
A la hora de manejar la tabla avanzada por El País conviene tener presentes varias claves. Para empezar no incluye datos de País Vasco ni Navarra por sus regímenes forales. Tampoco de Cataluña, puesto que una parte relevante de la población reside en barrios declarados "zonas de mercado tensionado", lo que influye en sus precios. Los cálculos de encarecimiento parecen haberse realizado además con respecto a los valores de la firma del contrato (2021), lo que deja la duda de si han tenido en cuenta las actualizaciones de los últimos años.
Otro factor fundamental es el contexto: las estimaciones parten de una cartera dirigida por Sumar, que lleva tiempo presionando a su socio de Gobierno para prorrogar cientos de miles de contratos de alquiler a punto de expirar.
¿Afecta a mucha gente? La respuesta vuelve a ser positiva. Al menos si tomamos como referencia a Consumo. Tras examinar los datos del Panel de Hogares el departamento de Pablo Bustinduy ha llegado a la conclusión de que en 2020 se firmaron 568.500 contratos y en 2021 otros 632.300. Los primeros han ido cumpliendo sus cinco años de vigencia en los últimos meses. Los segundos empezarán a hacerlo a partir de enero, afectando a 1,6 millones de personas.
Las comunidades que (potencialmente) se verán más afectadas son Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana. La primera vio cómo en 2021 se rubricaban 145.900 contratos que afectan a unas 404.100 personas. En Cataluña se anotaron respectivamente 112.700 y 301.000, aunque allí los inquilinos tienen a su favor la declaración de áreas tensionadas. En Andalucía constan unos 85.500 contratos con 213.700 inquilinos afectados y en la Comunidad Valenciana se contabilizaron 65.500 acuerdos con 155.000 personas implicadas.
¿Algo más? Sí. Las cifras deben interpretarse de nuevo como aproximaciones, ya que en juego entran factores que se escapan al cálculo. No todos los contratos duran cinco años (los hay que, por su arrendador, se prorrogan siete) ni todos los acuerdos suscritos en 2021 tienen por qué seguir vigentes a día de hoy.
Otro hándicap es que hay más puntos del país declarados zonas de mercado tensionado y que puede haber también viviendas en puntos que, por su baja demanda, tengan un comportamiento distinto al resto del mercado.
Imágenes | Taisia Karaseva (Unsplash) y Florian Wehde (Unsplash)
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La noticia
La Gran Revisión de Alquileres de 2026 va a ser dramática para miles de españoles por un motivo: 1.700 euros más
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Carlos Prego
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