Las viviendas de segunda mano eran uno de los últimos refugios del mercado. Ahora se están convirtiendo en un lujo

Cuando el mercado inmobiliario se tensa, se disparan los precios y se agrava el desequilibrio entre oferta y demanda, ocurre una cosa: los compradores pierden los pocos refugios que les quedaban. En Madrid por ejemplo el 'plan B' de buscar casa en la periferia, en localidades como Alcobendas, Móstoles o Getafe, es cada vez menos 'plan B' debido al encarecimiento del m2 en toda la comunidad.

Otro refugio que cada vez ofrece menos consuelo es el mercado de la segunda mano, donde los precios están subiendo ya a más velocidad que en el segmento de la vivienda recién construida. De hecho las casas usadas están encareciéndose más rápido de lo que ocurría en 2007, antes del estallido de la burbuja.

¿Qué ha pasado? Que el mercado de la vivienda 'usada' está cada vez más tenso. Es algo que probablemente haya comprobado en sus carnes cualquiera que esté buscando casa, pero que se entiende mucho mejor al consultar las últimas estadísticas del INE. En ellas se aprecia cómo en un escenario alcista, marcado por la subida general de precios, la vivienda de segunda mano se está encareciendo a mayor velocidad que las propiedades a estrenar.

¿Qué significa eso? Como dice más un buen gráfico que una larga explicación, el fenómeno se entiende mejor con la infografía de arriba, obra del propio INE. En ella vemos básicamente la evolución a lo largo de los últimos meses del Índice de Precios de la Vivienda (IPV), un indicador que nos habla de las variaciones en el coste de las casas. Si hablamos del mercado residencial general el IPV creció un 12,9% durante el primer trimestre de 2026, pero la cosa cambia cuando sacamos la lupa y nos fijamos en las diferencias entre las casas nuevas y las usadas.

En el primer caso, el de las viviendas a estrenar, los precios durante el arranque del año aumentaron un 9,1% en comparación con el mismo período de 2025. Si hablamos de propiedades de segunda mano ese porcentaje es sin embargo mucho mayor: del 13,5%. ¿Significa eso que los apartamentos usados son más caros que los nuevos? No. Nos muestra es que su mercado se está recalentando a mayor velocidad. Y eso nos da a su vez una pista sobre dónde se tensa el mercado.

¿Puede ampliarse el foco? Sí. El encarecimiento del mercado de segunda mano también es más claro cuando comparamos trimestres en vez de años o si cogemos un mapa de España y nos fijamos en las diferentes comunidades. 

De hecho, solo hay una en la que el precio de las casas nuevas haya subido más rápidamente que el de las usadas durante el primer trimestre del año: las Islas Canarias. En el otro archipiélago del país, Baleares, la 'foto' es diametralmente opuesta. Allí el precio de las viviendas nuevas subió un 2,5%, las usadas un 15%.

¿Qué pasaba en 2007? Cuando hablamos de mercado residencial y subidas de precios es inevitable pensar en 2007 porque por entonces España estaba sumida en una espiral alcista que derivando en el estallido de la burbuja un año después. 

Por aquel entonces (primer trimestre de 2007) el IPV general era ligeramente mayor que el de ahora (13,1% frente al 12,9% con el que ha arrancado 2026), pero la vivienda nueva y la usada se encarecían casi a la misma velocidad. Hoy no. Es más, las propiedades usadas se revalorizando más rápido que hace 19 años.

Es una observación importante porque refleja la realidad que viven casi una decena de comunidades de España, en las que las propiedades usadas se están encareciendo a mayor velocidad hoy que en la antesala da del ladrillazo de 2008. Ocurre en Baleares, Cantabria, Castilla y León, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra y La Rioja, aunque el caso más claro es Aragón. Allí el IPV de las casas usadas era del 9,9% a principios de 2007. Ahora ese indicador se ha disparado al 16,4%.     

¿Hay más fuentes? Sí. El Ministerio de Vivienda aporta otro estudio sobre la materia que resulta interesante. Cada cierto tiempo el departamento que dirige Isabel Rodríguez publica un informe sobre tasaciones y, aunque no diferente entre casas nuevas y de segunda mano, sí lo hace por su antigüedad: distingue entre aquellas del mercado libre que tienen menos de cinco años y las que superan esa edad, con lo que es probable que hayan tenido varios dueños.

Esa clasificación arroja una lectura muy similar. Durante el primer trimestre de 2026 el valor tasado de las viviendas con menos de un lustro (finalizadas como muy tarde en 2021) se sitió en 2.685,2 euros el m2, un 12,8% más que durante el mismo período de 2025. Las viviendas más antiguas se tasaron a 2.303,8 €/m2, pero su ritmo de encarecimiento también fue más elevado, rondó el 13,8%.

¿Cuáles son las causas? Para entender los datos del INE o el Ministerio de Vivienda hay que tener en cuenta varias claves. Una, fundamental, es la escasez de obra nueva, que sigue en niveles muy inferiores a los que manejaba el sector a comienzos de la década de 2000. En 2025 el parque de viviendas sumó apenas 94.800 propiedades más y, aunque en los últimos meses del año se iniciaron otras 34.200 (vivienda libre), lo cierto es que España sigue creando nuevos hogares a mucha más velocidad de lo que levanta nuevos edificios. 

El resultado: un déficit que el Banco de España cifra en 750.000 casas.

A modo de referencia, de las 700.000 operaciones cerradas el año pasado, ocho de cada diez (78,1%) las protagonizaron propiedades de segunda mano. Mientras, el stock de casas nuevas se redujo cerca de un 6%. "La vivienda de segunda mano continúa ganando valor de forma sostenida, reflejando que la demanda sigue buscando oportunidades en cualquier tipología ante la escasez de producto disponible", explica a El País Ferran Font, de la web Pisos.com.

Imágenes | Javier Balseiro (Unsplash) e INE

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La noticia Las viviendas de segunda mano eran uno de los últimos refugios del mercado. Ahora se están convirtiendo en un lujo fue publicada originalmente en Xataka por Carlos Prego .

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